“2년 더 살 수 있을까요?”
전세·월세 세입자라면 한 번쯤 고민하게 되는 주제입니다.
특히 집값과 전세값이 들썩이는 요즘 같은 시기에는
‘계약갱신청구권제’를 어떻게 써야 할지, 혹은 언제 쓸 수 있는지 정확히 아는 것이 중요합니다.
2025년 현재 기준으로 계약갱신청구권제의 적용 조건, 절차, 예외사항 등을
자세히 정리해드릴게요. 세입자도, 집주인도 꼭 알고 있어야 할 핵심 정보만 담았습니다.
1. 계약갱신청구권제란?
계약갱신청구권제는 2020년 7월 31일부터 시행된 제도입니다.
세입자가 전·월세 계약 종료 후, 1회에 한해 동일한 조건으로 2년 연장을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
즉, 기존 2년의 임대차 기간이 최대 4년까지 보장되는 셈입니다.
이 제도의 핵심은 임차인의 거주 안정성을 확보하기 위한 것으로,
임대료 급등과 잦은 이사 비용 부담을 줄이는 데 큰 역할을 하고 있습니다.
2. 계약갱신청구권제의 활용 조건
2.1 행사 가능한 기간
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
예를 들어, 계약 종료일이 8월 31일이라면, 2월 28일~6월 30일 사이에 갱신 요구를 해야 합니다.
2.2 기본 요건
- 임대차 계약이 유효하게 체결되어 있어야 함
- 전입신고와 확정일자가 완료된 상태여야 법적 보호를 받을 수 있음
- 임차인에게 귀책사유가 없어야 함 (예: 월세 연체, 주택 훼손 등)
3. 임대인의 거절 가능 사유
3.1 실거주 목적
임대인이 해당 주택에 실거주할 계획이 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다.
단, 실제 입주해야 하며, 허위 실거주 시 손해배상 대상이 될 수 있습니다.
3.2 임차인의 계약 위반
임차인이 월세를 2회 이상 연체했거나, 계약상 의무를 위반한 경우 갱신 요구는 무효 처리될 수 있습니다.
3.3 건물의 철거 또는 재건축
해당 주택이 재건축·철거가 확정된 경우, 계약갱신을 거부할 수 있습니다.
단, 인허가가 완료된 상태여야 하며, 단순 계획만으로는 인정되지 않습니다.
4. 계약갱신청구권 행사 절차
4.1 통보 방법
계약갱신을 원할 경우, 내용증명 우편, 문자, 이메일 등 기록이 남는 방식으로
갱신 의사를 전달해야 합니다. 구두 통보는 증거로 인정받기 어렵습니다.
4.2 임대인의 회신
임대인이 별도로 거절 의사를 표시하지 않으면, 기존 조건 그대로 자동 연장됩니다.
단, 임대료는 최대 5%까지만 인상 가능합니다.
5. 자주 묻는 실무 팁
5.1 1회만 행사 가능
계약갱신청구권은 1회만 사용할 수 있으며, 이후에는 자동 종료됩니다.
즉, 최대 4년까지만 거주가 보장됩니다.
5.2 조기 행사 불가
계약 시작 초반이나 중도에는 사용할 수 없습니다.
반드시 만료 6개월 전~2개월 전 사이에만 행사해야 하며, 그 이전의 통보는 무효가 될 수 있습니다.
5.3 분쟁 해결 방법
분쟁 발생 시, 임대차분쟁조정위원회에 상담 요청이 가능합니다.
특히 실거주 목적 허위나, 보증금 인상 분쟁 시 유용하게 활용됩니다.
6. 결론: 놓치지 말아야 할 임차인의 권리
계약갱신청구권제는 단순한 연장이 아닌, 내 거주 안정성을 위한 법적 도구입니다.
세입자 입장에서 이 제도를 정확히 이해하고, 행사 시기와 방법을 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요합니다.
2025년 현재는 정부가 실거주 규제 강화, 임대료 상한제 유지, 지자체 상담센터 운영 등
임차인 보호에 힘을 싣고 있는 만큼, 내 권리는 내가 챙기는 태도가 필요합니다.
앞으로 전·월세 계약을 할 계획이라면, 이 제도를 제대로 활용해 보세요.
알고 쓰는 사람만이 손해 없이 2년을 더 안정적으로 살아갈 수 있습니다.