– 내 돈은 내가 지킨다, 직접 겪고 배운 전세계약 실전 팁
몇 년 전, 처음 전세집을 구할 때만 해도 ‘설마 내가 사기를 당하겠어?’라는 생각을 했어요.
하지만 막상 부동산 돌아다니고, 인터넷 카페 몇 군데만 봐도 전세 사기 사례는 너무 많고 너무 현실적이더군요.
지금은 다행히 아무 문제 없이 살고 있지만, 그때 겪었던 긴장과 불안은 아직도 생생합니다.
그래서 오늘은, 제가 실제로 전세계약 전에 꼭 확인하는 5가지 항목을 정리해보려고 해요.
처음 전세 구하시는 분들, 특히 사회초년생이나 신혼부부분들께 도움이 되길 바랍니다.
1. 등기부등본은 무조건 ‘최근 날짜’로 확인
부동산에서 집을 보여주고, 바로 계약 얘기까지 넘어가는 경우가 많은데요.
가장 먼저 해야 할 건 등기부등본 발급입니다.
- 등기부등본 확인 포인트
- 소유자가 계약서에 나오는 임대인과 동일한가?
- 근저당권, 전세권, 가압류가 설정되어 있는가?
- 발급일은 최근 1~2일 이내인지 확인했는가?
저는 법원 인터넷등기소에서 직접 뽑아봤고,
집주인 명의가 ‘법인’이었는데도 계약서에는 개인 이름이 적혀 있어서 한 번 계약을 미룬 적도 있어요.
(나중에 알고 보니 위임장이 있었는데, 미리 알았다면 덜 불안했겠죠.)
2. 전입신고 & 확정일자 가능 여부 확인
계약 전에 “여기 전입신고 돼요?” “확정일자도 받을 수 있죠?” 꼭 물어보세요.
이게 전세보증금을 지킬 수 있는 최소한의 권리입니다.
만약 누군가 이미 전입해 있다면?
내가 그 사람보다 후순위가 되는 거예요.
집주인이 파산하거나 경매 넘어가면, 후순위는 보증금 돌려받기 어렵습니다.
- 제가 확인하는 방법
- “등본 띄워봐도 되나요?”라고 부동산에 정중히 요청
- “전입 가능한 시점이 계약일 기준 언제인지” 명확히 체크
- 등기부등본과 함께 **건물 주소 전체(동·호수)**로 조회
3. 집주인의 신용이나 부채 상황 체크
물론 모든 임대인의 재무 상황을 다 알 수는 없어요.
그렇지만 저는 가능한 한, KB부동산, 아파트 실거래가 조회 등을 통해
해당 집의 시세가 적절한지도 꼭 비교합니다.
요즘 깡통전세 많잖아요.
시세보다 터무니없이 높은 전세가는 일단 의심부터 해봐야 해요.
보증금이 집값을 넘어서면, 돌려받을 가능성도 떨어지니까요.
팁 : “이 근처 최근 전세가랑 비슷하죠?”라며 부동산에 자연스럽게 떠보면 반응이 나옵니다.
4. 특약사항은 꼼꼼하게, 구두 약속은 절대 금물
저는 한 번 ‘보일러는 새 걸로 바꿔드릴게요’라는 말을 듣고 그대로 믿었는데…
결국 새 걸로 바뀌지 않았고, 중간에 보일러가 고장나서 겨울에 난방 없이 며칠을 버텨야 했습니다.
📌 꼭 특약사항에 적어두세요:
- 입주 전 수리 여부
- 가구/가전 상태 및 교체 항목
- 중도 해지 조건, 계약 연장 시 조건 등
그리고 특약은 사인 전에 서로 확인하고, 인쇄된 계약서에 명시된 상태여야 효력이 있어요.
5. 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인 (또는 직접 가입)
요즘은 전세보증금 반환보증 없으면 불안해서 못 살겠더라고요.
임대인이 가입해줬다고 해도, 보증서 원본이나 사본을 받아두는 게 좋습니다.
제가 직접 가입해봤는데,
**HUG(주택도시보증공사)**나 SGI서울보증에서 가입 가능하고,
집 상태나 가격에 따라 수수료는 조금씩 달라요. (1년에 20~30만 원대)
돈이 조금 들어도, 1억 넘는 보증금 지킬 수 있다면 값진 투자라 생각해요.
‘확인’이 유일한 방어다
전세계약은 사실 쉬워 보이지만,
한 번 잘못 계약하면 몇 천만 원, 몇 억 단위의 손해로 이어질 수 있는 일이에요.
그러니 '귀찮더라도' 아래 다섯 가지만은 꼭 체크해보세요.
* 등기부등본
* 전입신고 & 확정일자
* 임대인 신용 & 시세
* 특약사항 명시
* 전세보증금 반환보증
부동산도, 집주인도, 중개사도 모두 ‘말’은 잘해요.
하지만 내 돈을 지키는 건 결국 내 ‘확인’ 뿐입니다.